【要点提示】

本案涉及在具体案例中对最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的理解与运用。

【案例索引】

一审：（2016）云2628民初452号民事判决书。

二审：（2017）云26民终320号民事判决书。

【案情】

富宁县城乡投资开发有限责任公司办理富国用（2013）第1205号、富国用（2013）第1206号《国有土地使用权证》，并在该证土地上进行房地产开发建设，项目名称为“青山苑小区”。2014年6月16日，富宁县城乡投资开发有限责任公司与李金海签订《青山苑小区房地产一、二期开发项目合作协议》，约定“富宁县城乡投资开发有限责任公司与李金海合作开发青山苑小区，城投公司负责协调办理青山苑小区一期、二期的各种报建报批及售后过户的土地使用权证和房屋产权证等手续。青山苑一期项目由城投公司独自开发建设、各项支出及收益由城投公司自行核算管理，项目一期内使用李金海已经受让的部分位于渭社村的集体土地作为道路通行；作为交换条件，城投公司让李金海挂靠以公司名义进行青山苑项目二期工程房地产开发建设，二期项目由被告李金海自筹资金，所获得的收益抵作占用集体土地的经济补偿，由李金海享有。……”

2014年10月27日，石国平与被告李金海签订《房地产开发建设项目合作协议》，约定“双方共同合作开发青山苑项目二期工程，李金海占项目收益的49％、石国平占项目收益的51％。李金海负责处理项目土地前期小宗地购买客户相关事宜，协调与城投公司合作的相关事宜及开发建设过程中的关系；石国平负责承担项目合作过程中所发生的项目开发建设资金投入，以管理方的身份完成项目的开发建设及相关工作。项目销售资金回笼后，优先支付前期小宗地款项和工程建设资金，其后再行回收前期投入资金；项目运营过程中的资金支付需经双方同意；前期小宗地款项及利息计入项目成本。……”

石国平与李金海签订合同后开始投入开发青山苑二期项目，截止2014年11月23日，石国平投入项目资金965,216.00元，李金海投入项目资金220,300.00元，经双方签字确认尚余138,500.00元交由项目资金代管人员陈锋收执。2015年1月21日李金海投入资金16,000.00元交由陈锋收执。2015年2月10日陈锋收取娄玉桂交付的10,000.00元房屋定金、2015年3月2日陈锋收取田宗政交付的10,000.00元房屋定金，该20,000.00元房屋定金后期由被告李金海退款赎单。

2015年春节过后，石国平组织工人准备施工时，受到原小宗地购买客户的阻挠，导致工程不能正常施工，石国平告知李金海协商处理与小宗地购买客户的关系却未能处理好。此后，石国平陆续投入部分资金用于青山苑二期项目中，具体如下：办公用品3,221.65元，工程款136,500.00元，工程相关费用支出57,400.00元：如分户模型、对折页、设计费、审图费及全站仪等，材料费15,260.00元，排土费15,170.00元，运费13,780.00元，油费3,255.00元，过路费576.00元，交通费1,382.00元，生活费12,500.00元，工人工资74,000.00元及房租7,000.00元，总计340,044.65元。扣除2014年11月23日签字确认后的资金余额138,500.00元、李金海2015年1月21日投入的16,000.00元及李金海退还的房屋定金20,000.00元，石国平在2014年11月23日以后陆续追加投入资金为165,544.65元。因与小宗地购买客户的关系一直未处理好，石国平及项目部员工陈锋、林正洋、游洪波、王小军等人于2015年4月陆续退出青山苑二期工程。此后，被告城投公司通知要求李金海尽快动工，李金海便寻找新的投资人继续开发该项目。石国平与李金海多次协商要求退还投入的资金未果，石国平以李金海单方违约、且富宁县城乡投资开发有限责任公司与李金海之间是合伙关系为由诉至法院，提出请求判决：1、判令李金海立即偿还原告本金1,217,900.50元，并按同期银行贷款利率支付资金占用费95,245.73元,共计1,313,146.23元；2、判令富宁县城乡投资开发有限责任公司承担连带清偿责任；3、案件受理费由富宁县城乡投资开发有限责任公司与李金海承担。

【审判】

一审法院经审理认为，本案的主要争议焦点为：1、石国平与李金海之间签订的《房地产开发建设项目合作协议》是否合法有效？2、石国平在青山苑项目二期工程中实际投入资金数额为多少？3、李金海与城投公司之间是否存在合伙关系？城投公司是否应该承担本案的民事责任？石国平与李金海之间签订的《房地产开发建设项目合作协议》，实质上是合作开发房地产合同，故本案的案由应由合同纠纷变更为合作开发房地产合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。……”本案中，石国平与李金海均是自然人，均不具备房地产开发经营资质，其二自然人以自己名义签订的《房地产开发建设项目合作协议》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，石国平与李金海明知自己没有房地产开发经营资质仍签订该合同导致合同无效，双方均有过错，应各自承担50%的责任。双方签订的合同虽然无效，但是石国平投入资金确已用于开发青山苑二期项目中，且该项目已由李金海接手，故李金海因该合同而取得的部分石国平投入资金应返还给石国平。石国平前期投入资金965,216.00元，后陆续追加投入资金165,544.65，共计1,130,760.65元。李金海在庭审中表示，愿意退还石国平投资金额790716.00元，予以支持。石国平投资金额340044.00元（1130760.65-790716.00），因双方缔结合同存在过错，石国平与李金海各自承担50%的责任。由李金海退还石国平投资金额170020.00元，余下的170020.00元经济损失由石国平自行承担，故李金海合计应向石国平退还960738.00元。关于石国平对其投入资金主张资金占用费的问题，由于缺乏法律依据，不予支持。李金海辩称因石国平投资不到位导致其巨大经济损失，以及石国平将前期购置的部分办公用品、设备搬走，却并未提交证据予以证实，故不予认可。

李金海与富宁县城乡投资开发有限责任公司签订《青山苑小区房地产一、二期开发项目合作协议》，双方明确约定李金海借用城投公司的名义开发青山苑二期工程，该工程由李金海自筹资金，所获得的收益由李金海享有。根据法律的规定，合伙关系的成立必须是各合伙人共同投资、共同经营、共担风险、共享利润，并对合伙债务承担无限连带责任。本案中，城投公司在青山苑二期项目中并未参与投资，也不参与利润分配，故李金海与城投公司之间不存在合伙关系，因此对石国平起诉要求城投公司承担连带清偿责任的诉讼请求，不予支持。

综上所述，石国平与李金海签订无效合同，双方均存在过错，应各自承担相应损失，由李金海退还石国平投入资金960738.00元。李金海与城投公司之间不存在合伙关系，城投公司不需要就石国平的投资金额承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条之规定，判决一、石国平与李金海签订的《房地产开发建设项目合作协议》无效；二、由李金海退还石国平投入青山苑二期项目资金960738.00元，限判决生效后三十日内履行完毕；三、富宁县城乡投资开发有限责任公司不承担连带清偿责任；四、驳回石国平的其他诉讼请求。案件受理费16,618.00元，由石国平承担4,460.00元，李金海承担12,158.00元。

一审宣判后，石国平不服，向文山州中级人民法院提起上诉，请求1、依法撤销云南省富宁县人民法院（2016）云2628民初452号判决，依法改判支持其全部诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要事实及理由：一、一审法院关于李金海与城投公司之间是否存在合伙关系认定错误。首先，李金海与城投公司签订的《青山苑小区房地产一、二期开发项目合作协议》已经就共同投资开发青山苑小区、共享盈余、共担风险达成了一致协议；其次，城投公司已经实际以土地使用权及劳务等形式对青山苑项目二期进行了投资管理；第三，城投公司已经参与了青山苑项目二期的收益分配。二、一审法院关于城投公司是否应当承担本案的民事责任认定错误。三、一审法院认定李金海系借用城投公司名义进行青山苑项目二期开发，则城投公司应当承担返还财产或者折价补偿的义务。四、一审法院关于石国平在青山苑项目二期过程中实际投资资金数额认定错误。五、一审法院不予支持石国平主张的资金占用费存在错误。

二审法院经审理认为，关于石国平与李金海签订的《房地产开发建设项目合作协议》的效力如何认定的问题。城投公司具有房地产开发资质，2014年6月16日，城投公司与李金海签订《青山苑小区房地产一、二期开发项目合作协议》，约定城投公司与李金海在城投公司依法取得《国有土地使用权证》的土地上进行青山苑一、二期项目的合作开发建设。城投公司负责协调办理青山苑小区一期、二期的各种报批报建及售后过户的土地使用权证和房屋产权证等手续。其中青山苑一期项目由城投公司自筹资金开发建设、各项支出及收益由城投公司自行核算管理，项目一期内使用李金海已经受让的部分位于渭社村的集体土地作为道路通行；青山苑二期项目由城投公司与李金海合作开发建设，二期项目资金由李金海自筹，所获得的收益抵作一期占用集体土地的经济补偿，由李金海享有。上述约定明确了双方权利义务是各自以提供土地、资金等作为共同投资条件合作开发房地产，并共享利润、共担风险。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，城投公司与李金海签订的《青山苑小区房地产一、二期开发项目合作协议》应定性为合作开发房地产合同。李金海与城投公司签订合作开发房地产合同后，2014年10月27日又用自己负责投资开发的青山苑二期项目部分与石国平签订《房地产开发建设项目合作协议》，约定双方共同合作开发青山苑项目二期工程，项目收益分配为李金海占49%、石国平占51%。李金海负责处理项目土地前期小宗地购买客户相关事宜，协调与城投公司合作的相关事宜及开发建设过程中的关系；石国平负责承担项目合作过程中所发生的项目开发建设资金投入、以管理方的身份完成项目的开发建设及相关工作。依照前述法律规定，石国平与李金海签订的《房地产开发建设项目合作协议》中约定的双方权利义务的性质仍然具备合作开发合同的特征，该合同亦应定性为合作开发房地产合同。对于《房地产开发建设项目合作协议》的效力，青山苑一、二期项目均系具有房地产开发资质的城投公司依法报建开发的房地产项目，该项目开发建设已经获得了相关行政主管部门的审批许可，并非是李金海或石国平以自然人名义开发建设的房地产项目。李金海与石国平的合作，只是对李金海在与城投公司合作开发的青山苑二期项目中的所享有和承担的权利义务的再分配。综上，石国平与李金海之间签订的《房地产开发建设项目合作协议》应当认定为有效合同，一审判决以李金海与石国平均为自然人，均不具备房地产开发经营资质，其二自然人以自己名义签订的《房地产开发建设项目合同协议》应属无效的认定，割裂了城投公司与李金海合作开发青山苑一、二期项目这个大前提，属认定错误，应予纠正。另在二审审理过程中，石国平与李金海均表示《房地产开发建设项目合同协议》已无继续履行的基础，同意解除该合同，城投公司也表示无异议，对此，予以确认。

关于李金海是否应当返还石国平的投资款及返还数额如何认定的问题。如前所述，石国平与李金海之间签订的《房地产开发建设项目合作协议》为有效合同，合法有效的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照该合同的约定，全面履行各自的权利义务。一审查明，签订《房地产开发建设项目合作协议》后，石国平前期投入资金965216.00元，后陆续追加投入资金165544.65元（已减扣2014年11月23日确认的资金余额138500.00元、李金海2015年1月21日投入的16000.00元及李金海退还的房屋定金20000.00元），共计投入1130760.65元。石国平撤出后，该项目由李金海接手，但双方至今未对之前的投入款项进行清算，现该项目已建设完成开始对外销售。二审审理过程中，石国平与李金海均同意解除该合同，因石国平投入的资金确已用于青山苑二期项目开发建设，而李金海接手该项目后取得开发利益，故对于石国平请求李金海返还其投资款项的要求应予支持，一审判决对返还投资款项数额的认定错误，应予纠正。关于石国平要求按同期银行贷款利率支付资金占用费95245.73元的主张，石国平的投资行为本身就存在一定的商业风险，现双方当事人所签之合同无法继续履行，但双方当事人在《房地产开发建设项目合作协议》中并未对合同解除后是否支付资金占用费作出约定，故石国平关于资金占用费的主张无合同约定亦无法律规定，应不予支持。

关于城投公司是否应承担连带责任的问题。城投公司与李金海合作开发青山苑二期项目，作为该项目的开发方，青山苑二期项目土地使用证在城投公司名下，项目规划、销售等许可证等均以城投公司名义办理，二期项目房产销售的《商品房买卖合同》以城投公司名义签订，销售款项进入以城投公司名义开设的银行专户内管理，按照城投公司与李金海签订《青山苑小区房地产一、二期开发项目合作协议》的约定，青山苑一期项目改道占用了李金海的土地，故双方约定将二期项目开发收益抵作占用土地的补偿款归李金海所有，因此城投公司在与李金海合作开发青山苑二期项目中并非如其主张的未获得开发收益，而是城投公司将其在二期项目中应获得的收益用于抵偿了一期占用李金海土地应当支付的土地补偿款。石国平与李金海签订《房地产开发建设项目合作协议》后，已投入资金进行青山苑二期项目开发建设，现该项目已建设完成并以城投公司名义开始对外销售。综上，城投公司对青山苑二期项目享有权利，并从该项目的开发中获取利益，因此理应承担相应的义务。城投公司以其不是合同当事人为由，提出不应承担连带责任的抗辩事由不能成立。一审判决不予支持石国平要求城投公司承担连带清偿责任的诉讼请求错误，应予纠正。

综上所述，一审法院认定基本事实清楚，审理程序合法，但适用法律错误，判决结果不当。上诉人上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决：一、撤销富宁县人民法院（2016）云2628民初452号民事判决；二、解除石国平与李金海签订的《房地产开发建设项目合作协议》；三、由李金海返还石国平青山苑二期项目投资款项1130760.65元，限判决生效后十五日内履行完毕；四、富宁县城乡投资开发有限责任公司对李金海返还的上述款项承担连带清偿责任；五、驳回石国平的其他诉讼请求。二审案件受理费16618.00元，由石国平负担2327元，由李金海和富宁城乡投资开发有限责任公司负担14291元。一审案件受理费16618.00元，由石国平负担2327元，由李金海和富宁城乡投资开发有限责任公司负担14291元。

【评析】

本案涉及的重点问题为：在审理合作开发房地产合同纠纷案件中如何理解最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定。

合作开发房地产合同的界定，审理合作开发房地产合同纠纷，必须对其合同的性质进行剖析。合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

    对最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的理解。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。本案中，表面上存在两个合同，城投公司与李金海签订的《青山苑小区房地产一、二期开发项目合作协议》、石国平与李金海签订的《房地产开发建设项目合作协议》，第一个合同明显是可以定性为合作开发房地产合同的，而李金海与城投公司签订了合作开发房地产合同后，又用自己负责投资开发的青山苑二期项目部分与石国平签订《房地产开发建设项目合作协议》，双方约定了彼此的权利义务以及分工，该份合同实质上仍然具备合作开发房地产合同的特征。青山苑一、二期项目均系具有房地产开发资质的城投公司依法报建开发的房地产项目，该项目开发建设已经获得了相关行政主管部门的审批许可，并非是李金海或石国平以自然人名义开发建设的房地产项目。李金海与石国平的合作，只是对李金海在与城投公司合作开发的青山苑二期项目中的所享有和承担的权利义务上的再次分配。一审法院以李金海与石国平均为自然人，均不具备房地产开发经营资质，其二自然人以自己名义签订的《房地产开发建设项目合同协议》应属无效的认定，割裂了城投公司与李金海合作开发青山苑一、二期项目这个大前提，属于对法律条文的理解不够深入。